なぜ「完成後の後悔」ではなく「計画段階の後悔」なのか

フルリノベーションの後悔談を聞くと、「完成してから気づいた」という話が多く聞こえます。しかし実は、その根っこは完成前にあります。

よくあるのが、こんなケースです。SNSで素敵なリノベーション事例を見て「こんな空間にしたい」と思う。複数の会社に相談して見積もりを取る。金額が安い会社を選ぶ。工事が進む。完成する。でも「何か違う」と感じる。

ここで重要なのは、「何が違うのか」を言語化できるかどうかです。実は、最初から「自分たちは何を変えたいのか」が決まっていなかったから、完成後に違和感を感じるのです。

「目的不明確」が招く3つの判断ミス

1. 見た目だけで会社を選んでしまう

完成事例の美しさに惹かれて会社を決める。しかし、その事例が「自分たちの暮らし」に合っているかは別問題です。

2. 予算だけで優先順位を決めてしまう

「この金額なら出せる」という予算から逆算して、何を残すか・何を変えるかを決める。本来は「何を大切にするか」から始まるべきです。

3. 相見積もりで「安い＝良い」と判断してしまう

複数社の見積もりを取ったとき、金額だけを比較して決めてしまう。実は、含まれている内容が全く違うかもしれません。

計画段階で整理すべき「3つの問い」

後悔を避けるために、相談前に自分たちで整理しておくべきことがあります。

問い1：「今の暮らしで、何に困っているのか」

キッチンが狭い、子どもが成長して部屋が足りない、親と同居することになった、在宅勤務が増えて書斎が必要になった。具体的な困りごとを言語化します。

問い2：「10年後、どんな暮らしをしていたいのか」

子どもが独立した後のことも考える。親の介護が必要になるかもしれない。仕事のスタイルが変わるかもしれない。今だけでなく、次の段階も想像します。

問い3：「その中で、最も優先順位が高いのは何か」

すべてを完璧にすることはできません。「絶対に譲れない」ことは何か。それを決めることで、予算配分の軸が生まれます。

パターン1：「見積もりの金額だけで比較して、内容を確認していなかった」

これは非常に多い後悔です。

A社 1,900万円、B社 2,200万円、C社 2,500万円。この3つの数字だけを見ると、A社が一番安いと思います。しかし実は、含まれている内容が全く違うかもしれません。

• AA社：外構工事なし、構造補強なし
• BB社：構造補強込み、外構工事込み
• CC社：造作家具・設計監理・構造補強・外構すべて込み

この場合、「安い＝良い」ではなく、「何が含まれているか」で判断する必要があります。

確認すべき項目

• ✓工事箇所は何か（屋根・外壁・構造・間取り・設備など）
• ✓数量と仕様は明記されているか（「一式」ではなく、具体的な内容か）
• ✓構造補強は含まれているか
• ✓設計監理費は含まれているか
• ✓外構工事は含まれているか
• ✓既存建物の調査費は含まれているか

パターン2：「構造や耐震性を調査せず、見た目のリノベーションだけを進めた」

床を張り替えて、壁紙を貼り替えて、キッチンを新しくする。見た目は確かに新しくなります。しかし、建物そのものの寿命や安全性は変わっていません。

フルリノベーションと「見た目を新しくするリフォーム」は別物です。本当の意味で住宅を再生するには、構造・温熱環境・劣化・耐震性を含めて考える必要があります。

確認すべき項目

• ✓既存建物の構造調査は行われたか
• ✓耐震性の診断は含まれているか
• ✓雨漏りや劣化の箇所は特定されているか
• ✓基礎の状態は確認されているか
• ✓断熱性能をどこまで高めるのか、目標値は決まっているか

パターン3：「複数社に相談したが、見積書の形式が違って比較できなかった」

住まいるダイヤルという公的な相談窓口に寄せられる相談の中に、こんなものがあります。

「屋根・外壁工事で各社が100万円ずつ異なるが、見積書の形式が違って比較できない」

「二社で金額が大きく違い、仕様差もあるが、何が違うのか判断できない」

「中古マンションのフルリフォームで相見積もりしたが、内容の適否を比較できない」

相見積もりを取ることは大切です。しかし、条件を揃えずに複数の見積書を並べると、判断できなくなることもあります。

相見積もりで「比較できる状態」にするための準備

• ✓各社に同じ条件・同じ図面で見積もりを依頼する
• ✓「一式」ではなく、項目ごとの内訳を明記してもらう
• ✓工事範囲・仕様・単価を統一して比較する
• ✓何が含まれて、何が含まれていないかを明確にする

パターン4：「築年数だけで『古い＝ダメ』と判断してしまった」

「築40年だから建て替えたほうがいい」という検索は今でも多いです。しかし、建築的には築年数だけで「残す・壊す」を決めることはできません。

構造が健全か、耐震性はどうか、劣化はどの程度か、基礎は大丈夫か、雨漏りはないか、地盤は安定しているか。これらを調べなければ、本当に建て替えが合理的なのかは判断できないのです。

確認すべき項目

• ✓建物がいつ建てられたか（特に1981年の耐震基準改正が重要）
• ✓現状でどの程度の耐震性能があるのか
• ✓構造体（柱・梁・基礎）の状態は健全か
• ✓雨漏りや腐食の兆候はないか
• ✓地盤調査は行われているか
• ✓今後何年住む予定か

パターン5：「会社の規模や知名度だけで判断して、実際の担当者を確認していなかった」

大手だから安心、有名だから大丈夫。そう思って契約したら、実際の設計は別の人、施工管理も別の人。「誰が責任を持つのか」が不明確なまま進んでしまう。

2008年の建築士法改正で、設計・工事監理契約の締結前に、建築士が建築主へ重要事項を説明することが義務化されました。つまり、「誰が設計するのか」「誰が工事監理するのか」を確認することは、法律でも重要とされているのです。

確認すべき項目

• ✓ヒアリングは誰が行うのか
• ✓設計は誰が行うのか（一級建築士か、二級建築士か、設計者の経歴は）

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「では、自分の家はどうなのか？」
と気になったら

後悔の多くは完成後ではなく、計画初期の目的整理や会社選びの段階から生まれる。自分が変えたい暮らしと優先順位を整理してから相談することで、判断軸を持って計画を進められる。

「まだリノベーションすると決めていない」「建て替えと迷っている」という段階でも、一人で結論を出す必要はありません。まずは今の家の状態と、これからどんな暮らしをしたいのかを整理するところから考えてみてはいかがでしょうか。

株式会社ファーバルデザインでは、一級建築士が窓口となり、新築・リノベーションの設計から施工までワンストップで対応しています。建物だけでなく「どんな暮らしがしたいか」を伺いながら、一緒に住まいの可能性を考えていきます。

今の家を活かせるか相談してみる

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「何社取ればよいか」より「何を揃えるか」が重要

よくある質問に「相見積もりは何社取ればいいですか」というものがあります。しかし、実は社数より大切なことがあります。それは「条件を揃えること」です。

条件が違う見積書を3枚並べたことで、かえって判断できなくなることもあります。

相見積もりを「比較できる状態」にするための5ステップ

ステップ1：自分たちの希望を整理して、各社に同じ条件で依頼する

「こんな暮らしにしたい」「この部分は絶対に変えたい」という希望を、できるだけ具体的に伝えます。各社が同じ条件で見積もりを作成できるようにします。

ステップ2：既存建物の調査結果を各社で共有する

構造、劣化、耐震性などの調査結果が異なると、見積もりの内容も変わります。同じ調査結果に基づいて、各社が見積もりを作成することが重要です。

ステップ3：見積書の形式を統一してもらう

「屋根工事一式 500万円」ではなく、「屋根葺き替え（瓦からガルバリウム鋼板へ）、面積150㎡、単価3万円/㎡」というように、項目ごとの内訳を明記してもらいます。

ステップ4：「何が含まれるか」「何が含まれないか」を明確にする

設計監理費、既存建物の解体費、仮設工事、外構工事、造作家具。これらが含まれているのか、いないのか。各社で統一して確認します。

ステップ5：単価と仕様を比較する

金額だけでなく、「同じ仕様でいくらか」を比較します。例えば、キッチンの単価が各社で異なる場合、「なぜ異なるのか」を確認します。

「一式」がすべて悪いわけではないが、範囲を確認する

見積書に「外壁工事一式 800万円」と書かれていることがあります。「一式」という表記がすべて悪いわけではありませんが、その範囲が分からないと比較できません。

「一式」の中に何が含まれているのか。足場代は？既存外壁の撤去費は？防水工事は？断熱材は？これらを確認することが重要です。

愛知県には、今も60万戸以上の旧耐震住宅が存在する

愛知県の住宅約321万戸のうち、1981年の新耐震基準より前に建てられた住宅は約60.4万戸と推計されています。全体の約19％です。

このうち耐震性が不十分と推計される住宅は約24.7万戸。つまり、愛知県全体の約8％の住宅が、耐震性に課題を抱えているということです。

「築40年だから古い」という単純な評価だけではなく、「どの時期の基準で建てられたのか」「現状でどの程度の耐震性能があるのか」という確認が重要になります。

1981年の耐震基準改正が「築年数を見る意味」を変えた

1981年6月の建築基準法施行令改正によって、「新耐震基準」へ移行しました。これ以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」です。

旧耐震基準で建てられた住宅でも、構造が健全で、適切に補強すれば、十分に長く使える場合があります。逆に、新耐震基準で建てられた住宅でも、劣化が進んでいれば、補強が必要な場合もあります。

つまり、築年数だけでなく、「どの基準で建てられたのか」「現状の構造状態はどうか」を調べることが、本当の判断につながるのです。

愛知県で「中古住宅を買ってリノベーション」という選択肢が広がっている理由

全国では、既存住宅流通のシェアが2008年の24.7％から2024年には33.3％まで上昇しています。つまり、「中古住宅を購入して自分たちに合わせてつくり替える」という選択肢が、新築と並ぶ重要な選択肢になっているのです。

愛知県でも同様の傾向が見られます。土地の価値が高い地域では、「新しく建て替えるより、既存の良い立地を活かしてリノベーションする」という判断が増えています。

ただし、中古住宅の場合、新築より判断項目が増えます。土地や立地だけでなく、構造、劣化、雨漏り、耐震性、既存不適格の可能性、増改築履歴などを確認しなければならないからです。

そのため「中古住宅を買ってからリノベーション会社を探す」のではなく、購入前から建築と不動産を横断して判断する価値が高くなっているのです。

フルリノベーションの後悔は、完成後に起こるのではなく、計画段階で決まります。

最も重要なのは、「何をしたいのか」を最初に整理することです。見た目の美しさや金額の安さだけで判断すると、完成後に「何か違う」という違和感が生まれます。

相見積もりを取るときは、「何社取るか」より「条件を揃えるか」が重要です。内容が違う見積書を並べても、判断できません。各社が同じ条件で見積もりを作成し、何が含まれて何が含まれていないかを確認することが、本当の比較につながります。

また、築年数だけで「古い＝ダメ」と判断してはいけません。構造、耐震性、劣化を調査してから、本当に建て替えが必要なのか、リノベーションで対応できるのかを判断します。

相談に進む前に、自分たちの「困りごと」「理想の暮らし」「優先順位」を整理しておくことで、判断軸を持って計画を進められます。その準備ができたとき、専門家への相談はより実りあるものになるでしょう。